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[八卦] 中國買房地上權70年,到期後是否要收費?

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漁夫|發帖時間:2020-9-24 21:17:21 查看:313|回復:0


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本文來源:房東經濟學
微信id:SEALAX
作者:房東經濟學
近期,全國人大正式表決通過了《民法典》,它將取代之前的《婚姻法》《繼承法》《收養法》《擔保法》《合同法》《物權法》《侵權責任法》等眾多單一法律,將於2021年1月1日起正式實施。
細心的朋友已經注意到《民法典》中的一個細節,那就是有關土地續期的描述多了一句話。
《物權法》規定:住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。
《民法典》規定:住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期;續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理。
增加的部分已經加粗了,大家應該不難理解其中含義。
說白了就是未來土地到期後可能要收費,而符合某些條件的也可以減免費用。
過去很多人對於「自動續費」的理解是免費,顯然這種理解是錯誤的,《民法典》的增加備註相當於給市場打了一劑預防針,多了一句補充,從這個角度看是有進步意義的。
但現在的表述仍然比較模糊,我們期待後續能得到更多細節。
實際上,早在2016年,就有相關人士向媒體表示土地使用權到期後將需要續費。
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▲2016年的一則新聞
兩個財產如今,房產占據中國居民總資產的約70%,這個比例在部分高屋價的熱點城市甚至更高。
在這種情況下,土地顯得更加重要,因為居民買下一套房子,等於買了兩個財產,一個是房屋本身,一個是房屋所占用範圍內土地的使用權。
沒有土地的房子值多少錢呢?
不考慮土地,一套房的成本無非就是建房子過程中的建安費以及後續的裝修,即使是在大城市,目前建安費大概也就是3000元/平米的樣子,然後裝修根據檔次區別費用則各不相同,大多數裝修費用在1000元/平米 – 5000元/平米之間。
目前一線城市平均屋價在5萬元/平米以上,其中80%都是土地價值,我們從土地市場也可以看出來,現在幾乎所有城市的土地競拍,最後土地的樓面價都接近甚至超過周邊的二手屋價格(樓面價是指這塊地按照限制容積率計算後,未來每平米建築面積對應的土地成本)。
換句話說:沒有土地,你的房子根本就不值錢。
是否合理 – 地價等於預支房產稅
目前,中國住宅土地的使用權一般為70年,其實70年的期限是非常合理的,因為中國的房產沒有任何持有成本,由於樓面價接近於屋價,這相當於年化1/70 = 1.43%的地稅而已。
要知道,全世界的不動產,只要是沒有持有成本,那麽土地使用權就有年限(中國);而如果土地享有永久使用權(美國),那麽房產就有持有成本。
美國並不是天堂,美國和其他一些國家的地稅(房產稅)制度相當於業主70年間累計花掉近一套房的價格用於地稅的繳納,他們的優勢只是在於征收的過程可行性更高,可持續性更強而已。
經過我們上面的簡單計算,兩種方式的本質其實是一樣的,即居民必須為占用土地而花錢,全世界都是這樣。
只是中國的業主在購買房子的時候一次性預支了70年的土地費用。
所以,在未來不征收房產稅的假設下,土地70年到期後的續費我個人認為是合理的。
而到時的續費也可以採用每年續一次的方式,順其自然地從土地拍賣這種一次性紅利轉型為地稅形式的可持續稅源,這樣對業主來說更加可承受,對國家來說收入也更加穩定持久。




續費案例 – 三分之一屋價總額雖然對大多數人來說,70年土地使用權到期還是一件很遠的事情,但土地續費的情況也不是沒有發生過,最早的一次案例來自溫州。
2016年,溫州有一批20年土地使用權的房子陸續到期。
當地的做法是如果要續期,必須繳納占屋價總額約三分之一的土地出讓金。
溫州部分市民因土地使用年限到期或即將到期,交易價不超過100萬的房子面臨要花費數十萬元(房產交易價的1/3到一半)的高額土地出讓金「買地」才能重新辦理土地證的遭遇,在社會各界引發熱議和關注。
為什麼溫州會有20年的土地使用權呢?
原來在不超過70年的前提下,溫州市為了順利推進國有土地使用權出讓工作,將土地使用權按20-70年分檔,由受讓方自行選擇辦理出讓手續,並交納相應的土地出讓金額,由此便出現了一批住宅用地的使用權期限為20年的特殊情況。
從2015年開始,20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。
另據溫州市國土資源局初步摸索和排查,僅在溫州市區,土地使用年限在2017年12月31日前過期的房產就有600多套。
我們暫不清楚溫州那次續費究竟續了多少年,如果是70年,那麽對於業主來說其實是劃算的,因為周邊房企的地價成本接近二手房屋價,而業主只需三分之一的屋價就可以再用70年,但如果是續費20年,那就有點虧了。
不確定性《民法典》在自動續期的表述之後加上「續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理」這句話,比過去《物權法》的表述更加清晰,但這種清晰度還是遠遠不夠的。
作為業主,我們需要知道依照哪一條法律法規?費率是多少?如何繳納和減免?
這些信息越早告訴業主越好,這可以讓廣大居民更加安心、更有信心。
說到底,買房這種大事,最害怕的可能還不是屋價的漲跌,而是後續規則的不確定性。
舉個例子,比如你在某個發達國家的某個城市買房,那麽買房後怎樣出租、房產稅率是多少、每年稅基怎麽調、遺產稅怎樣豁免等等,這些都是黑紙白字的法律規則且幾乎不可改的。
所有你能想到的問題,別人都寫明了,那麽作為業主,心裡自然就覺得踏實,因為大多要點是業主可以掌控的(業主也應該有這種掌控的權利),不動產作為大項資產,不僅是它本身不可移動,更重要的是規則要穩定,否則業主又怎麽做到「有恒產者有恒心」?
假如你買一套房子,買後忽然給你改一個學區,過兩天再來一波限售,過兩年再上個房產稅,再過幾年搞不好又給你推個遺產稅,土地到期後如何處理也尚不明確,你將完全不知道後面會發生什麼,在發生的過程中也完全沒有表達訴求和參與的空間。
這就是我不建議現在掏空「六個錢包」、拿出全部家當出來買房的原因,因為你的錢是辛苦賺來的血汗錢,但卻沒有得到業主相應的尊重與權利,甚至不能決定自己名下資產的命運。
在這種情況下,即使是屋價的上漲,對業主而言也不過只是一種心裡安慰。
文章轉載自:chinaqna.com




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